Uría Menéndez se corona como el rey del M&A inmobiliario en el primer cuatrimestre de 2025. Según el ranking de la plataforma TTR Data, la firma liderada por Salvador Sánchez-Terán encabeza la clasificación en operaciones asesoradas en este mercado, tanto por volumen como por número de transacciones. Pegados al alerón trasero de Uría, Garrigues, Linklaters y Cuatrecasas arrancan con fuerza en este primer tramo del ejercicio, manteniendo el ritmo en la lucha por los laureles. Pérez-LLorca, en cuarta posición, acecha el podio. Todo ello en un año marcado por la incertidumbre global derivada del efecto Trump y la escalada arancelaria.

 

El contexto macroeconómico está poniendo baches en el trazado del mercado nacional de transacciones inmobiliarias. Así lo advierten los socios de los despachos líderes en este sector. Paradójicamente, ha sido un empresario inmobiliario, Donald Trump, quien ha sacado a pista un safety car que obliga a levantar el pie del acelerador: la tensión geopolítica y la guerra arancelaria han ralentizado algunas negociaciones con algunos fondos de private equity, que prefieren esperar a una estabilización de precios tras el entusiasmo por la tregua comercial con China. Aun así, los inversores no levantan del todo el pie y sigue habiendo un gran apetito por hoteles, activos residenciales y logísticos. Además, vuelve a latir el interés por el segmento de oficinas en zonas prime.

De hecho, según afirma la portavoz de TTR Data, Marcela Chacón, “el mercado inmobiliario en España se mantiene en 2025, y por cuarto año consecutivo, como uno de los pilares más sólidos del ecosistema de M&A”. En el plano legal, añade, “las transacciones se caracterizan por una mayor complejidad estructural, con enfoques más sofisticados en due diligence, fiscalidad y gobernanza, especialmente en operaciones cross-border [transfronterizas]”. La inversión, añade, La inversión se ha centrado en activos de alto valor añadido (como oficinas prime, logística, coliving y residencias especializadas), lo que ha amortiguado la leve disminución en el número de operaciones. Queda por ver si 2025 traerá operaciones del calibre de la de Idealista, el portal inmobiliario español adquirido en diciembre por la gestora británica Cinven por 2.925 millones de euros.

‘Pole position’

El bufete Uría Menéndez lidera la parrilla por valor total de operaciones asesoradas hasta el 30 de abril, tanto en el rol de corporate como en el de real estate (bienes raíces), con 1.316 millones de euros repartidos en 11 transacciones. Le sigue de cerca Garrigues con 1.227 millones de 11 deals. Ambos conservan su posición de salida en el último ranking anual de 2024. En tercera posición se cuela Linklaters, que con 1.173 millones en solo 5 operaciones sube al podio tras una remontada fulgurante desde el noveno puesto del ejercicio anterior. Completan la clasificación Pérez-Llorca (800 millones), Freshfields (694), Ashurst (398), Clifford Chance (305), DLA Piper (215), Cuatrecasas (152) y Rubio Laporta Abogados (115), que da la sorpresa colándose en el top 10 con una sola operación. Los bufetes Freshfields y Clifford Chance también entran en la clasificación con un solo deal, lo que les deja margen para ganar puestos.

La actividad del primer cuatrimestre también sitúa a Uría Menéndez en la cima por número de operaciones, con un total de 11 transacciones. Garrigues iguala en cantidad, pero se mantiene en la segunda plaza debido a un volumen inferior en el valor conjunto de los deals. La firma capitaneada por Fernando Vives partía en la pole position en la clasificación de 2024, con un total de 73 operaciones. Cuatrecasas también sube al podio con 10 transacciones, manteniendo el mismo puesto que el año pasado. La lista de este ranking se completa con Pérez-Llorca (7), Linklaters (5), Ashurst, Andersen y Osborne Clarke, que registran 4 deals, mientras que DLA Piper y Dentons cierran la clasificación con 3 operaciones cada uno. Adensersen aventaja tan solo en apenas 200.000 euros la marca de Osborne Clarke.

Modo espera

La dinámica inversora sigue reflejando la inercia observada en 2024, afirman Héctor Muñoz y Óscar de Santiago, socios responsables de inmobiliario en Garrigues. Los abogados destacan que, a pesar de las incertidumbres actuales, hay “liquidez en los mercados y un claro interés” en seguir invirtiendo capital en España. Además, confían en que la bajada de los tipos de interés impulsará el acceso al crédito, el motor clave en este mercado.

Ramón Gil, socio coordinador de M&A inmobiliario en Cuatrecasas, reconoce que “la guerra arancelaria de Trump está ralentizando la toma de decisiones”. El abogado explica que el contexto está llevando a los inversores institucionales (fondos de pensiones, aseguradoras, bancos...) a adoptar una postura más cautelosa, lo que ha provocado un arranque de año irregular. El abogado explica que “algunos inversores están en un claro modo wait and see” ya que este contexto “podría frenar las esperadas bajadas de tipos de interés” y provocar nuevos ajustes a la baja en los precios de los activos.

Adolfo Guerrero, socio de inmobiliario de Linklaters, coincide en que el mercado ha entrado en “una fase de breve pausa”, aunque las operaciones que ya estaban avanzadas han seguido adelante sin contratiempos. El abogado destaca el apetito por centros comerciales, hoteles, centros de datos y “cualquier activo con componente living [residencial]”. En cuanto al segmento de las oficinas, siguen despertando interés las ubicadas en las zonas prime de grandes ciudades.

El área de oficinas empieza a tomar altura tras años de vuelo raso. Diego Armero e Iván Abad, socios del equipo de inmobiliario de Uría Menéndez, destacan como una de las operaciones más relevantes del despacho la venta de Prado Business Park, complejo conocido por albergar la sede de Amazon. También subrayan el auge de activos vinculados a la ciencia e innovación, como demuestra “la entrada de Colonial en el capital de Deeplabs, la plataforma creada por Stoneshield”. Aun así, reconocen, el mercado sigue dominado por transacciones residenciales, ya sea para venta o alquiler, con creciente protagonismo de activos “alternativos” como “residencias de estudiantes, trasteros o campings”.

Líneas de carrera

Los expertos subrayan que España mantiene su atractivo como destino de inversión para fondos y family offices. No obstante, advierten que ciertas circunstancias pueden encender señales de alerta y funcionar como banderas amarillas o rojas en la pista.

“La evolución del marco regulatorio y la integración de criterios ESG son factores determinantes en la toma de decisiones estratégicas, así como el foco creciente en regiones clave como la Costa del Sol. Todo ello proyecta un escenario dinámico y selectivo, donde la calidad de los activos y la seguridad jurídica marcarán el ritmo de las operaciones más relevantes del año”, apunta Marcela Chacón, portavoz de TTR Data.

“La incertidumbre regulatoria y geopolítica son los principales frenos para el mercado de M&A inmobiliario”, señalan Diego Armero e Iván Abad (Uría Menéndez), quienes advierten que “los vaivenes en torno a los activos de la SAREB y sus contratos generan desconfianza”. Además, subrayan que “la subida del ITP [impuesto de transmisiones patrimoniales] en Cataluña ha asestado un golpe a un sector residencial que ya estaba en horas bajas”. Los abogados señalan que los perfiles de inversores más activos siguen siendo los que protagonizaron el 2024: fondos de private equity y soberanos, las promotoras españolas y los family offices [oficinas que gestionan los activos de una familia].

En cuanto al perfil del socio financiero, Adolfo Guerrero (Linklaters) destaca que las alianzas entre inversores y operadores locales son cada vez es más habituales a la hora de ejecutar estas operaciones en el mercado inmobiliario. “Quizás sea todavía pronto para los inversores institucionales más core”, matiza.

Ramón Gil (Cuatrecasas) apunta que los actualmente los reyes son los fondos de inversión de origen norteamericano y el capital de family offices. Según el abogado, las operaciones se llevan a pista “bien de forma directa o a través de estructuras de inversión coordinadas por entidades financieras”.

“Las incertidumbres derivadas de cambios legislativos (socimis, Ley de Vivienda, etc...), en particular en relación con el mercado residencial, siguen afectando a la confianza de los inversores institucionales”, reconocen Héctor Muñoz y Óscar de Santiago , quienes también creen que la subida de impuestos en Cataluña supondrá un frenazo a la inversión en el mercado de vivienda. Los socios de Garrigues coinciden en que el segmento residencial lidera la actividad en este arranque de año, impulsado por el alquiler accesible y flex living. El bum del turismo está potenciando la inversión tanto en hoteles urbanos como en la costa. En este contexto, apuntan, “se mantiene el interés en el desarrollo de proyectos de transformación de inmuebles de oficinas o residenciales en hoteles de lujo y branded residences [residencias de marcas]“.

 

Las cinco operaciones más caras

Lar España. Helios RE, sociedad española participada por la estadounidense Hines (67,5%) y la española Grupo Lar (32,5%), ha alcanzado el control total de Lar España, la socimi especializada en centros comerciales, tras ejercer su derecho de venta forzosa (squeeze-out). La operación se cerró el pasado 13 de febrero, con un coste aproximado de 694,65 millones de euros. Garrigues y Freshfields asesoraron a Helios RE, mientras que Uría Menéndez acompañó a Lar España.

Bonaire. Castellana Properties, socimi española del sector inmobiliario de retail, ha adquirido de Unibail-Rodamco-Westfield el Centro Comercial Bonaire, situado en la provincia de Valencia, por un total de 305 millones de euros. La operación, cerrada el 13 de marzo, estuvo asesorada por Ashurst (Castellana Properties) y Clifford Chance (Unibail-Rodamco-Westfield).

Prado Bussines Park. Las gestoras IBA Capital Partners (España) y Batipart (Francia), junto con un consorcio de inversores en el que figura el grupo asegurador Covéa, han comprado a AXA IM - Real Assets el complejo de oficinas Prado Urban Business Park, ubicado en Madrid y conocido por albergar la sede de Amazon en España. La operación, valorada en 300 millones de euros, se cerró el pasado 15 de abril y ha contado con el asesoramiento legal de Uría Menéndez, que representó a IBA Capital Partners y Batipart.

Thunder Properties. La gestora inmobiliaria singapurense Mapletree (asesorada por DLA Piper e EY Abogados) ha adquirido a Blackstone (acompañada por Garrigues) una cartera de naves logísticas en España por unos 215 millones de euros. Los activos se localizan en Barcelona, Tarragona, Girona, Valencia, Getafe y Alicante, y la operación se ha materializado mediante la compra de cinco sociedades propietarias vinculadas a los inmuebles. La transacció, cerrada en enero, se ha llevado a cabo mediante la adquisición de Thunder Properties Spain (I, II, V, VI y VII), las empresas propietarias de las naves.

Xanadú. La española Rivoli AM ha adquirido el 50% del centro comercial Xanadú (Madrid) a Intu Properties por unos 200 millones de euros. Con esta operación, Intu ha completado su salida del mercado español. La operación se cerró en febrero y contó como asesores legales con Garrigues (Rivoli AM) y Linklaters (Intu Properties).

Source: Cinco Días - Spain